משכנתא לכל מטרה – כל מה שחשוב לדעת !

תחום הנדל"ן נמצא בגאות מתמשכת, וגורמי המימון השונים מרגישים בנוח לתת הלוואה כאשר נכס נדל"ן משועבד לטובתם, המונח "משכנתא לכל מטרה" כשמו כן הוא, רישום משכנתא על נכס קיים לטובת אשראי טווח ארוך לכל מטרה.

נרחיב, המוצר הפיננסי הבסיסי והמוכר ביותר כנגד נכס הינו "משכנתא". כמעט כל אדם שמתכנן לרכוש דירה פונה לבנק שלו בבקשת משכנתא, אך חשוב לציין כי בסמנטיקה הבנקאית מדובר ב"משכנתא למטרת דיור", ומאחר וכך הריבית על המשכנתא לדיור הינה זולה ומפוקחת ע"י בנק ישראל, סביבת הריביות נעה בין 2%-3.3% בהתאם לחוזקת הלקוח, שיעור המימון ביחס לנכס LTV, טווח פריסת המשכנתא, יכולת המיקוח וכמובן שליועץ המלווה את העסקה יש השפעה מכרעת מול הבנקאים.

משכנתא לכל מטרה, מה הייחודיות של המוצר הפיננסי הזה ?

כאמור, "משכנתא למטרת דיור", מטרתה היא למימון רכישת נכס נדל"ן בלבד, אך משכנתא לכל מטרה מטרתה היא לקבל הלוואה על בסיס נכס שכבר נמצא בבעלות המבקש למטרות מגוונות כגון: איחוד הלוואות, השקעה ופיתוח עסקי, עזרה לילדים, טיפולים רפואיים, סגירת חובות אישיים, רכישת דירה נוספת להשקעה ועוד.

הייחודיות של משכנתא לכל מטרה היא שלבנק יחסית קל לתת את ההלוואה, מאחר ויש לו בטוחה חזקה מנגד משועבדת לטובתו. בשונה מהלוואות "סולו" הלוואה ללא בטחונות, שהבנק חשוף בתרחיש של "דיפולט" לאבד את כל כספי ההלוואה שהוא נתן ללקוח. במשכנתא לכל מטרה הבנק לא יאבד את כספו, מאחר והנכס המשעובד עולה משמעותית על ההלוואה שניתנה מבחינת שיעור המימון.

מהי הריבית על משכנתא לכל מטרה ?

כפי שנרשם מעלה, טווח הריביות על "משכנתא למטרת דיור" נעה סביב 2%-3.3%, מאחר והמסלולים מפוקחים ע"י בנק ישראל. במשכנתא לכל מטרה אין פיקוח ולכן רמת הריביות הבנקאיות נעות סביב 4.5%-6%, וזאת בהתאם לטיב העסקה לרבות: יכולת ההחזר של מבקש הבקשה, טווח הפריסה. מאחר והבנק מטרתו למקסם רווחים, הם מבינים שאם הלקוח מעוניין בהלוואה בפריסה של 20 שנה הוא יהיה מוכן לשלם על כך, ולכן רמת הריביות עולה בהתאמה.

משכנתא לכל מטרה גם למסורבים בעלי BDI שלילי ?

כאשר לקוח פונה למשרדינו, תחילה אנחנו מאבחנים את מתווה העסקה בכללותה לעניין שווי הנכס, האם קיימת יתרת משכנתא פתוחה, מהם צרכי האשראי, האם ההתנהלות הבנקאית תקינה ? מהם ההכנסות החודשיות של בני-הזוג ? ובדרך זו אנחנו מנסים לפלס דרך למציאת פתרון למשכנתא לכל מטרה.

בשל ניסיוננו הרב, להלן סקירה מקוצרת של 3 המקורות העיקריים למתן משכנתא לכל מטרה הקיימים בישראל כיום:

1. משכנתא לכל מטרה בבנק:

כאשר ההתנהלות הבנקאית תקינה ולבני הזוג קיימת הכנסה קבוע ויציבה, ומנגד רמת ההלוואות קצרות המועד מכבידות, הפתרון של משכנתא לכל מטרה לכיסוי הלוואות הינו הנכון ביותר. בעת הגשת הבקשה הבנק מבין שהלקוח מנסה לבצע הבראה פיננסית, ולכן במקרה שכזה הבנק יסכים לעסקה שכזו למשכנתא לכל מטרה לעד 70% משווי הנכס. כיום ישנן בנקים בישראל המוכנים לקבל שיעבוד משכנתא מדרגה שנייה במסלול של משכנתא לכל מטרה.

2. משכנתא לכל מטרה בחברת ביטוח:

כאשר לקוח לא עובר מסך במערכת הבנקאית המסורתית, בדר"כ בשל חזרה של מספר הוראות קבע או שיקים, תיק בהוצל"פ שמסמן את הBDI אדום. בחברת הביטוח החיתום בדר"כ יותר גמיש, אך מנגד טווח הריביות מתייקר במעט מאשר במערכת הבנקאית במסלולי "משכנתא לכל מטרה". על פי רב הלקוחות מבינים את הקושי במערכת הבנקאית ולכן מסכימים לעסקה מול חברת הביטוח. בחברות הביטוח טווח הריביות נע סביב 5.5%-8%, וניתן לקבל משכנתא לטווח ארוך של עד ל- 30 שנה.

3. משכנתא לכל מטרה בקרן מימון נדל"ן:

כאשר גם חברות הביטוח לא מוכנות לקבל את התיק לדוגמא: לקוח שהנכס כבר בתהליך כינוס, רובצים על הנכס עיקולים, מונה נאמן מטעם בית המשפט, חשבון הבנק מוגבל. כאן אנו מבינים כי הלקוח נכנס לקרטריון של משכנתא למסורבים. בשלב זה נצטרך לפנות לקרן נדל"ן מפוקחת ע"י משרד האוצר, והכל במטרה לתת ללקוח פתרון של משכנתא חוץ בנקאית לכל מטרה. כאשר המטרה היא פירעון חובות רובצים מול ספקים או רשויות, שחרור עיקולים, תשלום חובות לנושים, ובדרך זו גם כאשר הריביות יקרות יותר מוצאים פתרון קצר מועד בדר"כ בין 3-1 שנים, במטרה שלאחר מכן נחזיר את הלקוח למערכת הבנקאית. טווח הריביות בקרנות הנדל"ן נעות בין 9% ועד ל- 15.5% בהתאם לחוק אשראי הוגן התשנ"ג.

כמה כסף אפשר לקבל ?

כיום משרדינו יודע לתת מימון של עד 80% על הנכס בבעלות הלקוח, ולכן במידה ובבעלותכם נכס בשווי של 2,000,000 ₪ וקיימת משכנתא בסך של 600,000 ₪, אנחנו נדע להשלים לסכום של 1,600,000 ₪, כך שבפעול הלקוח יקבל תוספת של עוד 1,000,000 ₪. בהתאם למסלולים שהוצגו אם דרך בנק, חברת ביטוח או קרן נדל"ן כל מקרה נדון לגופו של עניין, ולכן גם שיעורי המימון משתנים והריביות בהתאמה.

האם ניתן למחזור משכנתא לכל מטרה ?

התשובה היא בהחלט כן ! חשוב לציין שכאשר משרדינו מלווה לקוח למחזור חיצוני (לא באותו הבנק בו קיימת המשכנתא), אנחנו מציגים לבנק את מטרות ההלוואה, ובהתאם לכך הריביות משתנות לדוגמא: כאשר לקוח מעוניין למחזר משכנתא של 600,000 ₪ והמשכנתא נלקחה במקור לטובת רכישת הנכס, כך שלאחר המחזור עם התוספת, נדרוש שאותם ה 600,000 ₪ בבנק החדש יהיו מסווגים כמשכנתא לדיור ולכן הריבית תהיה נמוכה, ורק על התוספת המסווגות כמשכנתא לכל מטרה הריבית תהיה גבוה יותר, בהתאם למחירים שהוצגו מעלה.

אך וכאשר ממחזרים משכנתא בנקאית לגוף חוץ בנקאי כגון קרן נדל"ן אין התייחסות מהותית לסיווג המשכנתא למטרת מגורים, והכל הולך להיות צבוע כ"משכנתא לכל מטרה".

משכנתא לכל מטרה, האם בכל זאת כדאי ?

כאשר לקוח פונה למשרדינו, אנחנו מיד בוחנים מה הצורך והאלטרנטיבה הכלכלית. ברב המקרים הלקוחות צריכים אשראי בפריסה ארוכה לדוגמא 20 שנה בכדי לפרוע אשראי קצר מועד 3-5 שנים, בצורה זאת ניתן להפחית את ההחזר החודשי בשיעור של 80%, ולמעשה הפתרון של משכנתא לכל מטרה לסגירת חובות אכן מועילה ללקוח להתחיל דרך כלכלית חדשה, עם אופק חיובי.

גם במקרה של לקוחות שיש להם תיקים בהוצל"פ הצוברים ריבית פיגורים ומדדים שלעיתים עולים על 20% בשנה, ע"י משכנתא מקרן נדל"ן ראשית אנחנו סוגרים את החוב, מיום סגירת החוב ה BDI מתחיל להיכנס ליישרות של התאוששות, וניתן לאחר 2-3 שנים להחזיר את הלקוח למערכת הבנקאית, וכמובן שכל מקרה לגופו.

משכנתא לכל מטרה כאשר כבר קיימת משכנתא בבנק:

פונים אלינו לקוחות רבים שברשותם משכנתא בנקאית בתנאים טובים. הלקוח ובצדק לא מעוניין לפרוע את המשכנתא הנוכחית בריבית של 3% ולקחת משכנתא בריבית של 9%, הפתרון שלנו במקרים הנ"ל הוא להעמיד ללקוח משכנתא בדרגה שנייה, בדרך זו אנחנו משמרים את המשכנתא הקיימת בתנאים שלה, ובהסכמת הבנק הממשכן רושמים שיעבוד של משכנתא בדרגה שנייה לטבת הגוף המלווה. בדרך זאת אנחנו מוצאים פתרון שממוצע הריביות הינו 5%-6%, והלקוח השיג את מבוקשו ללא לפרוע בתנאי המשכנתא בדרגה הראשונה.

 

משרדינו "פרץ פיננסים" עוסק משנת 2010 בגיוס אשראי ובמשכנתאות לכלל המגזרים עסקי, פרטי, נכסים מסחריים, נכסי מגורים, עסקאות מחיר-משתכן, נחלות, משקים, עסקאות דרגה שנייה, עסקאות גישור ועוד. עם הניסיון הרב שרכשנו, הקשרים ההדדיים במערות הפיננסיות השונות: בנקים, חברות ביטוח וקרנות נדל"ן, כבר בשיחת ההיכרות אנחנו נדע להתאים את הפתרון ללקוח בצורה המיטבית, במטרה להעמיד את המשכנתא לכל מטרה ללא עיכובים מיותרים ובריביות הטובות והתחרותיות ביותר בשוק.